住宅購入のローンについて

質問

住宅購入初心者で、勉強しようとしています。

以下の疑問があり、とりあえず調べてみたりしているのですが答えにで会えませんので、どなたかご教示ください。

①ローンは家を担保にした借金と考えると、例えば４０００万円の家を買うとき、２０００万円は現金、残りはローンみたいなことはできないという考えでいいでしょうか。
　もし手元に現金があるならば、４０００万円のローンを組んで、利息も合わせた返済額に対して２０００万円を当て込むという考え方であっていますか。

②３０年もしくは３５年ローンが一般的とのことですが、なぜですか。２０年ローンとかもあるようですが、利息的に不利になるといった記事も目にしましたが、本当ですか。

③３５年ローンを１０年で完済するみたいなことも可能と見ましたが、どういうことですか。
　毎月払う額を増額させたということでしょうか。

よろしくお願いいたします。

回答No.5

yokohamatakurou · ベストアンサー

①2000万円を頭金にして、残り2000万円のローンを組むのが一般的だとは思いますが、銀行が貸してくれるのであれば1000万円残しておいて3000万円のローンを組んでもいいし、極端なことを言えば頭金ゼロで4000万円のローンを組むことだってあり得ます。借りる額が多くなるともちろん金利負担は大きくなるのですが、一方で、世の中に住宅ローンほど安い金利でできる借金もないのです。だから、例えば今後に車をローンで買ったりする計画があるのなら、住宅ローンを多めにしといて、車は残しておいた現金で買うとかの方が得することはあり得ます。

②住宅ローンというのは、繰り上げ返済で予定より早く払うことはできるのですが、逆に支払いが苦しくなった時に予定より延ばしてくれというのは原則的にできないのです。だから、最初はできるだけ長めの計画にする人が多いのです。やってみて余裕があったら繰り上げ返済すればいいのです。それと、昔に比べて不動産価格が高くなっているのにデフレで国民の収入は減っているので、20年では払えない人が多いというのもあります。

③それが繰り上げ返済というものです。

回答No.4

haniriito2019

追加のご質問にコメントします。

> 追加で疑問なのですが、繰り上げ返済するくらいなら、単純にローンの期間を短くすればいいと思うのですが、なぜ35年で組んで繰り上げしたりする方がいらっしゃるのですか？

理由は３つ考えられます。

1. 将来のことは分からないので（急な出費や解雇など）、ある程度のことがあってもローンを払っていけるようにするため、月々の返済額を抑えた結果として長期ローンになっている。これは逆張りも考えられ、ある年にボーナスが多く出たから、繰り上げ返済に当てるというのもありますね。こちらも正確に予測することが出来ないケースだと思います。
仮にいま2000万の現金があるとして、それを全部頭金に入れたりしませんよね？仮に500万くらい手元に残しておいて生活してみて、毎月ローン返済してもその手元金が増えていく状況なら、「繰り上げ返済」をすることで利息分を減らすことができます。

2. 金融機関が認めなかったというケースがありうると思います。頑張って働けばギリギリ払えるから20年ローンで行けると思っていても、金融機関が「貴方、将来に渡ってそのペースで払い続けられます？無理があるでしょう？」と思ったら20年ローンは審査に落ちるかも知れません。そうなると、月々の返済額を下げることになるので、結果ローン期間が伸びます。

3. 住宅ローン控除の恩恵を受けるため、ということも考えられます。私はもう完済したので今の制度がどうなっているのか詳しく知りませんが、私のときはローン開始から10年間はローン残額の1%が直接控除されていました。ということは最初の10年はローン残額が多いほど多くの所得控除（しかも直接控除）があるので、それを狙って敢えて長期ローンで最初の10年は残債があまり減らないようにすることは考えられます。所得にもよりますが、金利が1%を大きく下回れば、敢えて借りる方が得することもあるということです。10年過ぎたら繰り上げ返済で残債を減らして、毎月の利息を減らす必要があります。また、借りるときの金利が1%を超えるようでは、これは逆効果です。注意が必要なのは、利息計算は毎月複利で、住宅ローン控除は年１回だということです。単純に、「ローン金利％」＜「住宅ローン控除％」であれば得するというわけではありません。
今の制度がどうなっているかどうかは、ネットで調べたりローン担当者によく相談して下さい。

回答No.3

jack-a3

すべてのキーワードは「リスクヘッジ」です。

①について
2000万円持ってるなら、それを頭金として支払った上で残りの2000万円をローンにすることが出来ます。
ですが同然ながら家を買うと、それに合わせて家具や家電を新調したり引っ越し代金がかかりますし、その後も固定資産税などの税金支払いもしなきゃなりません。またそうじゃなくても突発的なトラブルなどで急遽現金が必要になる可能性もありますので、ある程度の貯金は残しておかないと危険です。
また住宅ローン減税という制度があり、ある一定期間は毎年年末の時点で自分が抱えているローン残高に対して一定の比率(いまは0.7％)をかけた金額が所得税から還元されます。なので、ある程度の収入があって所得税をたくさん払っている人は、貯金から2000万払って残り2000万のローンを組むより、貯金はそのまま手元に残して4000万のローンを組んでたくさんの借金を抱え、住宅ローン減税で所得税を減免して貰い、その適用期限が過ぎた時に手元の2000万を使って繰り上げ返済して借金を減らす、というやり方がお得なのです。
また住宅ローンの利息は他のローンより利率が低いので、投資や商売などで住宅ローンの利息以上に稼げる手段があるなら、住宅ローンは目一杯借りた上で、手元にある2000万を使って稼いだ方がトータルでお得です。
なので、自分が借りられる、あるいは毎月の支払い額が可能な範囲でなるべくたくさん借りた方がいい、という考え方があるのです。（あるくまでそういう考え方がある、というだけでこれが絶対に正しいとは言ってません。誤解なきよう）

②について
支払期間を長く設定すれば月々の支払額が低くなりますが、トータルで支払う額は多くなります。支払期間を短くするとその逆で毎月の支払額やボーナス時の支払い額が高くなり、トータルでの支払額は減ります。
トータルで考えると支払期間が短い方がお得なのは当たり前なのですが、毎月の支払いやボーナス月の支払い額を高く設定すると、何かあって稼げなくなった時に一気に生活が破綻します。なので毎月の支払いがムリのない額になるよう、長い期間のローンにした上で、余裕がある時に繰り上げ返済する、というのが賢い戦略である。という考え方になります。

③について
基本的にローン期間を長く設定した借金にしておいて、①、②の理由により毎月の返済額とは別に自分の貯金から不定期に返済することができる仕組みです。返済する際にローン期間を変更せずに毎月の支払額を減らす、または毎月の支払額を減らさずに支払期間を減らすのどちらかを選べるのが普通です。
①の戦略をとる人は、宅ローン減税が終わったときにその時の貯金を使って一気に返済することがあり、そうすると35年ローンを10年で完済したっていう状況が生まれます。私もこのやり方でした。

回答No.2

retorofan

＞住宅購入初心者で、勉強しようとしています。

前向きな質問者さまのそれぞれの問いに ご回答申し上げます。

①の質問について
ローンは家を担保にした借金と考えると、例えば４０００万円の家を買うとき、２０００万円は現金、残りはローンみたいなことはできないという考えでいいでしょうか。
　もし手元に現金があるならば、４０００万円のローンを組んで、利息も合わせた返済額に対して２０００万円を当て込むという考え方であっていますか。

少し間違っています。

＞４０００万円の家を買うとき、２０００万円は現金、残りはローンみたいなことはできないという考えでいいでしょうか。

ー＞「２０００万円は現金、残りはローンみたいなことはできない」
ではなくて「２０００万円は現金、残りはローンみたいなことができる」が正しいです。

＞４０００万円のローンを組んで、利息も合わせた返済額に対して２０００万円を当て込むという考え方であっていますか。

ー＞「利息も合わせた返済額に対して２０００万円を当て込む」ではなくて「利息を考慮しない返済額に対して２０００万円を当て込む」
が正しいです。
だから、返済総額は、借りた金額よりもずっと多くなるのです。

②の質問について
＞３０年もしくは３５年ローンが一般的とのことですが、なぜですか。

ー＞長期ローンのほうが、返済月額が少なくなるために暮らしていくのに負担が軽くなるからです。

＞２０年ローンとかもあるようですが、利息的に不利になるといった記事も目にしましたが、本当ですか。

ー＞「利息的に不利になる」のは貸した側のほうです。借入期間が長ければ長いほど、元金と別に利息も払い続けなければならないために、借りた側は短い返済期間が短いほどトクになります。

③の質問について
＞３５年ローンを１０年で完済するみたいなことも可能と見ましたが、どういうことですか。

ー＞『繰り上げ返済（くりあげへんさい）』したということです。
すなわち、「３５年ローン」を組んで毎月所定の返済額を支払っている途中でローン残額を一括して返済、つまり完済してしまうということです。

＞毎月払う額を増額させたということでしょうか。

ー＞そういうことではありません。
もし「３５年ローン」を組んだのなら、借主が勝手に「毎月払う額を増額」することは契約上、認められません。

以上、幾度も住宅ローンの経験者からの回答です。
お役に立てましたら幸いです。

回答No.1

haniriito2019

回答します。

>①ローンは家を担保にした借金と考えると、例えば４０００万円の家を買うとき、２０００万円は現金、残りはローンみたいなことはできないという考えでいいでしょうか。

そういうことです。現金は家を購入する「頭金」として支払い、不足する部分を「ローン」で返済することになります。

> ②３０年もしくは３５年ローンが一般的とのことですが、なぜですか。２０年ローンとかもあるようですが、利息的に不利になるといった記事も目にしましたが、本当ですか。

単純に、「借りる金額が大きい」＝「毎月支払いできる範囲に抑えるために長期ローンになりがち」ということではないかと思います。
ローン期間は35年や20年だけでなく自由に設定できます。もちろん毎月の支払いができると認められた場合のみです。私は20年ローンにしました。

> ③３５年ローンを１０年で完済するみたいなことも可能と見ましたが、どういうことですか。

まとまったお金ができたら「繰り上げ返済します」と申し出れば、予定より多く返済できます。繰り上げ返済後の残額については、元の契約と同じ期間（例えば35年間）で支払い続ける代わりに毎月の返済額を減らすか、あるいは、毎月の返済額はそのままで返済期間を短縮するかを選べます。
ただし、「繰り上げ返済」するときに手数料が必要となる場合があるので、繰り上げ返済する予定があるならローンを選択するとき・契約をするときに確認しておきます。

補足

ご回答ありがとうございます。

追加で疑問なのですが、繰り上げ返済するくらいなら、単純にローンの期間を短くすればいいと思うのですが、なぜ35年で組んで繰り上げしたりする方がいらっしゃるのですか？