今住んでいるマンションの賃貸切り替えについて

質問

現在、ファミリータイプのマンションに住んでいます。
数年以内にローン完済する予定です。
今住んでいるマンションの半数は賃貸になっていますが、全部埋まっているため空室のリスクは非常に低い状態です。

40代前半、年収も1000万近くあるため、今の住処を賃貸に回して新たなマンションに引っ越しすることで節税効果が大きいのではないかと思い検討しています。

質問をご覧になったみなさんはどのような方法がベストだと思いますか？

回答No.1

yokohamatakurou

所有しているマンションを貸している会社員です。

サラリーマンがマンションを貸して不動産収入を得ると、確定申告をすることになります。この時にうまく不動産所得を帳簿上赤字にできると、損益通算で本業の給与から源泉徴収された税金を取り戻すことが可能になります。実際のキャッシュフローは黒字なのに帳簿上は赤字という状態です。そこまでできれば本当の意味の「節税」となって万々歳です。なお上記の「収入」と「所得」は意味を使い分けて書いてるつもりです。

しかし、あなたのケースだとそこまでは無理かもしれません。ローンが終わると金利を経費にできなくなるので、家賃収入以上に経費を計上するのが難しくなるからです。この場合、「節税」まではいかずに、単純に所得が増えてその分税金が増える結果になります。とはいえ手取りも増えるのだから、決して損ということにはならないでしょう。ちなみに経費の大きなところはほかに減価償却費、租税公課、管理費です。条件を満たせば修繕積立金も経費にできる場合があります。あとは何を盛り込めるか知恵の絞りどころです。

新たなマンションをまたローンで買うなら、条件さえ合えば住宅ローン減税の効果にはあずかれると思います。今度は中古の安いマンションを買って、再度さっさとローンを終わらせて、それが終わったらまたそのマンションを賃貸にして、次のマンションをまたローンで買うという手もあります。

ところで、今住んでいる物件の住宅ローン減税期間は終わったのでしょうか。終わっているのなら、いまのローンを完済する前に別の住宅ローンを組んで新物件を買って、引っ越し＆賃貸経営ができれば、節税的にはベストです。とはいえ、住宅ローンは原則的に一人一物件に限定している金融機関がほとんどなので、ハードルは高いと思います。が、年収1000万くらいある方なら、現行のローンを住宅ローン以外の方法で借り換えるなどすれば、必ずしも不可能ではないと思います。